El contracte de lloguer del local d'un negoci
Publish on 13-12-2024
Start date: 13-12-2024
End date: 13-12-2024
La revisió del contracte de lloguer del local on es desenvolupa l’activitat és, potser, un del últims aspectes que prenen en consideració cedents i emprenedors en el marc d’un procés de transmissió empresarial, prioritzant acordar un preu de traspàs, determinar la forma i els terminis de pagament o valorar la continuïtat dels treballadors.
No obstant això, una actuació primordial prèvia a la negociació d’aquests aspectes hauria de ser la revisió del contracte de lloguer subscrit entre cedent i propietat del local comercial, sempre i quan, és clar, sigui voluntat continuar en el mateix.
S'han vist caure processos de compravenda, una vegada cedent i emprenedor tenien dibuixat el marc del acord, perquè la propietat, emparada en el contracte de lloguer subscrit (no en la llei), no autoritzava la cessió de l’arrendament del local.
Prenent en consideració l’anterior, aquest article pretén ser una eina útil a l’hora de revisar o signar un contracte de lloguer i evitar, així, futures contingències.
I. Lesgislació aplicable
Ens hem de remetre a la Llei d’Arrendament Urbans (en endavant, “LAU”), en concret a la LAU de 1994, que regula l’arrendament de finques urbanes que es destinen a habitatge o a ús diferent del d’habitatge:
- Art 1. La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
És, en aquesta segona “categoria”, on s’encabeixen els locals comercials, el quals gaudeixen d’una casuística especial recollida en l’art 4.3 LAU:
- Art. 4.3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
És a dir, els contractes d'arrendament de locals de negoci es regiran primer pels pactes privats entre les parts que figurin en el mateix i, supletòriament, per la LAU.
A la pràctica, la prevalença del pacte privat entre les parts sobre el disposat a la LAU de 1994 comportarà:
a) La renúncia de l’arrendatari a drets que, sota l’amper de la LAU, li correspondrien;
b) El reconeixements de drets a l’arrendador que, sota l’amper de la LAU, no li correspondrien.
I és aquí on entrem en un joc perillós per l’arrendatari en relació amb un procés de transmissió empresarial, doncs l’acceptació d’aquests termes acaba concedint a l’arrendador una posició de força en el procés, esdeveniment un actor clau tot i ser un tercer en l’operació.
II. Revisió de clàusules
Però, com plasma contractualment la propietat aquesta posició de força? A través de les clàusules de renúncia o mitjançant la inclusió de clàusules específiques de reconeixement de drets (recordem la prevalença de la llibertat de pacte).
Per exemplificar-ho, a continuació s’estableix una breu comparativa entre el marc legal de referència i la realitat recollida en els contractes de lloguer que ens trobem en el dia a dia de Reempresa:
a) Manca de consentiment per cedir el local de negoci
Segons:
Art. 32.1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
És a dir, la LAU disposa clarament que l’arrendatari no requereix del consentiment de la propietat per cedir el contracte lloguer. En conseqüència, en el marc d’una transmissió empresarial on es cedeix el conjunt de l’activitat (incloent la ubicació/contracte de lloguer), el cedent podria actuar amb plena llibertat. No obstant, la realitat difereix del disposat a la LAU.
A continuació, es mostra una clàusula de renúncia a aquest dret en un contracte de lloguer real:
I ull, que si no es compleix amb aquesta obligació, l’arrendador podrà resoldre el contracte, implicant que la persona emprenedora disposarà d’activitat, però no de local on desenvolupar-la.
b) Dret de la propietat a un percentatge del preu de traspàs
Si bé és cert que a l’article 39.1 de la LAU de 1964 es contemplava aquest dret:
Art 39.1. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto dentro de los treinta días hábiles señalados en los artículos 35 y 36, sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del arrendatario la participación en el precio que con él convenga.
Això no succeeix a la LAU de 1994, que no contempla en el seu articulat cap dret de la propietat del local a reclamar un percentatge sobre el preu de traspàs. No obstant, a la pràctica és habitual la inclusió d’una clàusula específica que atorga aquest dret a la propietat:
III. Recomanacions
Fent ús d’un dels tòpics més habituals en l’àmbit jurídic, la millor recomanació que podem donar és la de llegir amb cautela allò que estem signat per identificar aquestes renúncies i/o drets i, en la mesura del possible, negociar-los. Tot i això, hem de ser conscients de que la força negociadora sempre residirà en la propietat doncs, sense l’acceptació de les condicions proposades, no obtindrem la seva autorització per la venda del negoci (art. 32.1 LAU 1994).
Per últim, recorda que des de Reempresa, i només si estàs donat/da d’alta al Servei, podem acompanyar-te en el procés de transmissió de forma totalment gratuïta, ajudant-te amb la revisió del contracte de lloguer.
Article d'Álvaro Rordíguez, consultor i responsable del departament legal de Reempresa.